こんにちは!たばっちです。
サラリーマン歴23年、不動産業界でマンションの資産運用についての販促ツールや広告を運用しています!
サラリーマンが漠然と持っている定年後の不安。
「なんとなくお金が必要なのはわかるけど、具体的に考えたことがない。
という人がほとんどだと思います。
将来のよくわからない不安に対しては、知識を得ることが唯一の解決方法です!
この記事では、マンション経営を通じた資産所得の考え方を説明いたします。
最後までお読みいただいた方は、お金を運用するときの考え方が、きっと身につくはずです。
それでは始めます。
資産形成はなぜ必要なのか?
サラリーマンには定年があります。
60歳で定年を迎えると収入を得る手段はありません。
85歳まで生きるとすると「どうして生活すればいいのだろうか?」と不安になるのは当然のことといえます。
これまで、会社からの給料がすべてだったのにどうすればいいの?
そうならないためにも!
サラリーマンが定年までに身に付けるべき考え方とは
「時間」ではなく「資産」を対価として収入を得ることです!
そもそも、サラリーマンは月給です。
アルバイトの時給と同じで休めば収入はなくなります。
仮に年収が1000万円だとしても、所定の勤務時間を働かなければ給料はもらえません。
当然ですが定年後は、自分が働かなくても収入を得る手段が必要となります。
そのためには、収入を生み出す「資産」を持つことが必要になるのです。
定年後はいくら必要か?
では、サラリーマンは定年後いくら必要か?
結論からいうと、人それぞれです。
最低限のくらしに必要な金額は、生命保険文化センターの調査によると月額22.2万円。
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「生命保険文化センター」の調査では老後ゆとりある生活に必要な金額は36.1万円です。
年収に換算すると、433.2万円となります。
あくまでも、モデルケースなので住宅ローンの有無や持病の療養費など個人の状況に差は生じます。
まずは、このモデルケースに必要な資産形成を目指すことを考えてみましょう。
定年後に働かずに獲得できる収入は以下のようになります。
- 公的年金
- 退職金
- 金融資産
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.公的年金
公的年金は現役時代の年収に応じて支給額が変わります。
年収が500万円のサラリーマンの場合、公的年金の収入は基礎年金と厚生年金で月額約15万円程度になります。
15万円×12か月=180万円(年収)
老後に必要な年収432.2万円から180万円を引くと残りは252.2万円となります。
■公的年金について解説 サラリーマンの場合、国民年金と厚生年金に加入することになります。 国民年金の場合、掛け金は一定ですが、加入期間によって給付額が変わりますが最大で年間777,800万円(令和4年度)給付されます。 厚生年金の場合、年収に応じ掛け金も給付額も変わります。詳しくは「ねんきん定期便」「ねんきんネット」で確認できます。 ねんきんネット☞https://www.nenkin.go.jp/n_net/
2.退職金
退職金は企業の考え方によりますので、ばらつきがあるところです。
総務省統計局の「就労条件総合調査」による退職金の平均値では約2,000万円とされていますので、これを目安とします。
2,000万円を定年後の25年間で取り崩した場合、1年間に使える金額は79.9万円となります。
老後に必要な年収432.2万円から公的年金180万円と退職金の取り崩し額79.9万円を引くと、172.3万円となります。
残りを金融資産で確保することになります。
■退職金について解説 退職金の給付は企業によって考え方が異なります。 役職と勤続年数に応じて基本の金額が決まる企業や、現役時代の給料に含まれている場合もありますので会社の就業規定などで確認しておくとよいでしょう。
3.金融資産
年に172.3万円を定年後から25年間取り崩すのに必要なお金は4,300万円程度必要になります。
現金で貯めている預貯金や保険の満期保険金などです。
例えば、これらの金融資産が1,000万円であったとします。
老後25年間で取り崩した場合、1年間に使える金額は約40万円。
老後に必要な年収432.2万円から公的年金の180万円、退職金の取り崩し79.9万円、金融資産の取り崩し40万円を差し引くと残りは132.2万円となります。
このように、定年後ゆとりある暮らしをするには年間で132.2万円、月額では約11万円足りません。
定年後も働くという選択肢はあると思いますが、この記事では働かずに不足分を補う考え方を提案します。
■金融資産について解説 金融資産は満期を迎えた生命保険や学資保険の保険金や、財形貯蓄などの積立金がメインです。 保険の場合、万一の保障と貯蓄部分を分けて考えます。 貯蓄部分はほかの金融商品と比較し有利なものを選択するとよいでしょう。
マンションからの賃貸収入を得る
マンション経営とは賃貸マンションを経営して、賃料収入を得ることです。
マンションを一旦持ってしまえば、自分の時間とは関係なく収入を得ることができます。
マンションを一旦持ってしまえば、自分の時間の使い方とは関係なく収入を得ることができます。
私たちが日中働いている間、寝ている間、また病気で働けなくなっても収入を稼ぐことが可能な資産形成法なのです。
不動産所得には必要経費が認められておりますので、若干の節税効果も期待できます。
例えば2,000万円のワンルームマンションを保有して月額で7万円の家賃収入があった場合、年間で86万円の収入となります。
86万円÷2,000万円×100=4.3%
利回り(粗利または表面利回り)は4.3となります。
超低低金利の時代にこの利回りはすごいですよね。
しかし、2,000万円なんて大金は、なかなか用意できるものではありません。
マンション経営を始めるのには資金が必要です。
お金がお金を引き寄せる、お金のないところにはお金は寄り付かない。
だからお金持ちはさらにお金持ちになる。
不動産投資は、比較的有利な利回りで運用できるのですが、元手となるまとまった資金が必要です。
これが大きなハードルとなっているため、限られた富裕層だけが行う投資方法のイメージとなっています。
借り入れに対するリスクを理解する
ところが、近年の超低金利を利用することで一般のサラリーマンでもマンション経営を始める方が増えています。
融資の目的がマンション経営である場合、元手となる資金を金融機関が融資してくれるのです。
ただし、借り入れなので2%前後の返済利息が必要となります。
先ほどの例で考えると、利回り4.3%の運用に対して、資金調達のための経費である返済利息2%を引くと2.3%となります。
借り入れのリスクは経費を使ってマンション経営をスタートするイメージです。
投資の資金を獲得するための経費です。
通常、投資に対する資金を金融機関が融資することはありません。
マンション経営については、多くの金融機関が融資可能となっています。
マンション経営のゴールは売却した時の利益
借入金額と返済期間を調整することで年間のキャッシュフローをプラスにすることも可能です。
実は、キャッシュフローをプラスにしておくことは安定的なマンション経営にとって重要な事なのです。
マンション経営は、銀行の金利と違い100%の確率で家賃収入が入るというわけではありません。
空室になった時のことを想定し余裕を持った返済計画を立てることで長期の利益を狙うことが可能となります。
また、借り入れを行うと、投資の全体像を忘れがちです。
2,000万円のマンション(その他諸経費)を購入して、いくらになったか?が投資の全体像です。
しかし、マンションの売却は株や債券と比較すると時間がかかります。
あせらずに売却のタイミングを待つためには、持っている間の収支がプラスであることが重要です。
収支をプラスにするには、借入額を増やす方法と借入期間を長くする方法があります。
金融機関からの利用明細で借入残高を確認しながら売却のタイミングを検討しましょう。
まとめ
サラリーマンが身に付ける考え方は「時間」ではなく「資産」による収入
定年後、ゆとりある暮らしには年間432.2万円の収入が必要
定年後、働かなければ年間で132.2万円不足する
マンションを持てば、自分の時間とは関係なく収入を得ることができる
借り入れのリスクは経費を使ってマンション経営をスタートするイメージ
あせらずに売却のタイミングを待つために持っている間の収支をプラスにする
いかがでしたでしょうか?
労働以外に収入を得る方法としてのワンルームマンション経営を紹介しました。
サラリーマン人生を生き抜くため、給与だけに依存していては不安は解消されません。
よく分からないで終わらず、理解して挑戦することが大事です。
ぜひ、マンション経営にチャレンジしてみてください。
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