安定収入が崩壊した現代のサラリーマン資産確保術

不動産投資

サラリーマンが終身雇用と年功序列で守られていた時代も終わりを告げました。

自己責任で老後の資金を確保する事を、政府が声高に発信し続けています。

終身雇用がないということは、明日から給料がもらえない可能性も「0」ではありません。

年功序列がないということは、来年の給料は半分になるかもしれません。

これまではフリーランスや自営業者の世界での出来事でしたが、サラリーマンも例外ではなくなりました。

そこで必要になってくるのが、長期的な目線で収入を安定させる手段です。

たとえわずかでも、自分の意志で収入をコントロールすることができれば・・・

今年の収入を来年に回すことができれば・・・

こうした、悩みを解消する、おススメの方法をお伝えいたします。

収入ではなく所得をコントロールする

結論から言うと、サラリーマンが収入をコントロールすることは、まず不可能です。

いきなり、できません。とは何事か!と思われるかもしれませんが、コントロールするのは所得です。

給与所得をコントロールすることが将来を安定させる方法です。

極論を申し上げますと、サラリーマンが所得を安定的にコントロールする方法は、不動産投資しかありません。

足早に結論だけをお伝えしましたので、順番に説明していきます。

収入と所得について

サラリーマンの場合、収入とは給料と賞与(ボーナス)になります。

企業側から見ると、将来の利益は予測不能なので、社員の給料や賞与について、事前に決めておくことはかなりのリスクを背負うことになります。

ですので、企業は利益が多く出たときに、ボーナスを支給し社員に還元するパターンが多くなるのです。

一方、所得は、企業から支給された給料や賞与から経費を差し引いたものになります。

そのため、経費を多く出せれば、所得を減らすことも可能なのです。

ただし、サラリーマンの所得は収入から一定額を源泉徴収されるためおいそれと経費を出すことはできません。

では、どうすれば、サラリーマンは所得をコントロールすることができるのでしょうか?

サラリーマンの経費

サラリーマンに認められた経費は、収入額に対する一定の割合の控除額のみです。

個人事業主は設備投資や、交際費が収入から控除されます。

収入が多くなる時に設備投資をしたり、接待で人脈を拡大します。

使わずに貯金するよりもそのほうが効果が見込めるからです。

サラリーマンであっても収入を増やすために投資すると思いますが、ほとんどの場合は、自己負担です。

ところが、サラリーマンが投資目的で不動産を購入した場合は、購入した建物代金が経費として控除できるのです。

所得は税法上10種類に区分されており、サラリーマンはそのうちの給与所得を得ております。

所得税は様々な所得について、計算してはじき出されるのですが、不動産による所得と給与所得については合算して税額を計算することになります。

これを損益通算というのですが、詳しくはご自身でお調べください。

損益通算の説明についてはこちらをご覧ください。(国税庁のHPより)

サラリーマンは給与所得から経費を引くことはできませんが、不動産所得から経費を引くことが可能となるのです。

言い換えると自分の給料を上げるための投資は経費として認められませんが、家賃収入を得るための建物の購入費用は経費として認められるのです。

これを利用しない手はありません。

中古マンションを購入した場合

例えば築20年の中古マンションを1,000万円で購入した場合、毎年33万円が収入から差し引かれることになります。

条件を下記に記載します。

  • 建物価格を1,000万円とし、土地・設備については考慮しません
  • 法定耐用年数47年のマンションで経過年数が20年で計算します

様々な条件による計算は、ご自身でお確かめください。

不動産購入の方法について

上記の例では年間33万円の経費を控除するために、1,000万円必要ということになります。

わざわざ、そんなことをする人がいるのでしょうか?

最終的に減価償却できる額は約1,000万円ありますので、31年後には元を取れることになります。

長期の安定とはいえ、そんな気の長い話に付き合ってられない方がほとんどだと思います。

そこで、最適なメリットをデザインするべく、戦略的な資金の調達方法と計画的な出口戦略をおススメします。

まずは、戦略的に融資を活用することです。

不動産の融資については、最大35年間の融資を受けることが可能です。

(最近は45年の住宅ローンも出てきております。)

例えば、金利2.65%で500万円だけ借りた場合、月々の支払額は18,000円程度とかなり小額の返済額になります。

実際に年間36万円程度の投資になるのですが、先ほど述べた減価償却費33万円を収入から差し引くことができます。

税率23%の方なら、75,900円の税額に相当します。

計算は必要ですが、税率をワンランク下げることができれば、さらに大きなメリットとなるのがおわかりでしょう。

現実的には、賃料収入が入ってくることになり不動産所得が増えますので、節税効果を期待するものではありません。

不安定となったサラリーマンの収入をコントロールして、安定的な資産に変更する効果を期待するものです。

次に、計画的な出口戦略です。

不動産所得は、給与所得と合算して税額が決まることをお伝えしました。

ところが、不動産売却によって得られた収入は給与所得や不動産所得とは分離して税額が計算されます。

5年以上保有した不動産を売却した場合、金額の多寡にかかわらず税率は20.315%です。

不動産売却により利益が出た場合、所得税率23%を超えるようなサラリーマンであれば、税額のメリットを受けることとなります。

自分の収入は自分で決める時代

不動産投資の価値がお分かりいただけたでしょうか?

世の中が、劇的に変わりつつある中、サラリーマンをめぐる環境も大きく変化しました。

しかし、取りやすいところから税金を取る役所の方針は変わりません。

銀行に貯金しても、ほとんど意味がない世の中です。

NISAやイデコ、ふるさと納税など様々な運用方法はありますが、長期的な収入コントロールは不動産投資が最適です。

個人事業主がベンツを購入して、3年後に売却します。

「経費で買って、買ったときと同じ価格以上で売れたから儲かった!」

サラリーマンである皆様は、そんな話を聞いて、一度はうらやましいと感じたことがあるはずです。

長い期間デフレにあえいでいた日本で、インフレの兆しが見え始め、不動産価格も順調に上昇しています。

ベンツの財テクはできませんが、不動産ならサラリーマンでもできるのです。

(5年未満での不動産売却は、高額の譲渡税が課されるので注意)

サラリーマンが再び安定を得るためには、不動産投資の検討は不可欠です。

ご興味を持たれた方は、低利の融資が継続している今が良いタイミングです。

ぜひ、不動産投資にチャレンジすることをおススメします。

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